Le droit de préemption urbain (DPU)

Le droit de préemption est un outil de maîtrise foncière qui permet à une collectivité publique d’acquérir par priorité un bien qui lui est nécessaire pour mener à bien sa politique d’aménagement. Le périmètre du droit de préemption urbain est fixé par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI).

L’article L.211-1 du code de l’urbanisme offre la possibilité aux communes dotés d’un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé, d’instituer sur l’ensemble ou sur une partie des zones urbaines et d’urbanisation futures, un droit de préemption urbain (DPU) simple ou renforcé, selon les objectifs de la commune.

Le droit de préemption est exercé en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou des opérations d’aménagement destinées à :

• Mettre en œuvre un projet urbain,
• Mettre en œuvre une politique locale de l’habitat,
• Organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
• Favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
• Réaliser des équipements collectifs, des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur,
• Lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux,
• Permettre le renouvellement urbain,
• Sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti,
• Sauvegarder ou mettre en valeur les espaces naturels.

Le DPU à Rueil-Malmaison

A Rueil-Malmaison, l’ensemble des zones urbaines (U) et des zones d’urbanisme futures (Na) du plan local d’urbanisme, sont couvertes par un droit de préemption urbain dit simple, en vertu d’une délibération du conseil municipal du 27 octobre 1987.
Par délibérations motivées, le conseil municipal a également décidé l’instauration d’un DPU dit « renforcé » dans certains secteurs. L’application du DPU est alors possible pour les ventes de :

• Toutes cessions à titre onéreux et tous apports en société de tout ou partie d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans lesdits secteurs y compris;
• les copropriétés créées depuis plus de 10 ans ;
• les immeubles bâtis depuis moins de 4 ans ;
• la cession de parts ou d’actions de sociétés donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation, d’un local professionnel ou d’un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ;
• les parts ou actions de sociétés d’attribution qui font l’objet d’une cession avant l’achèvement de l’immeuble ou pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ;
• la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière (sauf si constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus).

Depuis le 27 janvier 2017, la compétence du droit de préemption urbain est transférée à l’établissement public territorial auquel Rueil-Malmaison appartient, le POLD (Paris Ouest La Défense).

Cependant, par délibération du 23 février 2017, le POLD a décidé de déléguer l’exercice du DPU « simple » et du DPU « renforcé » à notre commune, uniquement pour les orientations d’aménagement et de programme (OAP) dans les unités de secteurs de projets (USP), les périmètres d’études, les secteurs d’attente et dans les emplacements réservés identifiés au PLU.

Dépôt et instruction d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) 

Avant toute vente d’un bien soumis au droit de préemption urbain, une déclaration d’intention d’aliéner doit être envoyée à la Mairie de Rueil-Malmaison, permettant ainsi au POLD ou à la commune d’exercer son droit ou d’y renoncer. Le notaire peut se charger de cette obligation.

Le formulaire correspondant (cerfa n°10072*02) est à envoyer en quatre exemplaires par courrier recommandé avec avis de réception ou déposé contre décharge au service des Affaires foncières situé au premier étage de l’Hôtel de ville. Le document doit obligatoirement mentionner des informations environnementales, sous peine d’irrecevabilité, l’identité du propriétaire, la nature du bien vendu et les conditions financières de vente.

Le POLD dispose d’un délai de deux mois à compter du dépôt du formulaire pour instruire le dossier. Ce délai peut être interrompu par une demande de pièces complémentaires ou de visite. 

Dans l’hypothèse où le bien mis en vente comporte un intérêt, le bénéficiaire du droit de préemption doit obligatoirement saisir le service fiscal France Domaine et demander un avis sur le prix de vente. Cette consultation éclaire la collectivité sur la valeur vénale du bien, notamment au regard des prix de référence pratiqués sur le marché local.  

Décision d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

Au cours du délai d’instruction du dossier, le bénéficiaire du droit de préemption urbain dispose de trois possibilités : 
–    Renoncer à l’acquisition de manière expresse (par courrier) ou tacite (absence de réponse), permettant ainsi au propriétaire de vendre son bien ;
–    Acquérir le bien au prix proposé par le vendeur. La vente est donc parfaite et définitive ;
–    Acquérir le bien à un prix différent de celui proposé par le vendeur.
Dans le dernier cas, le propriétaire dispose de deux mois pour faire connaitre sa réponse : 
–    Accepter la proposition, 
–    Renoncer à vendre son bien, 
–    Maintenir le prix énoncé dans la DIA et demander au juge de l’expropriation de fixer le prix de vente.

Dans l’hypothèse d’une préemption, la décision motivée est notifiée par courrier transmis au notaire du vendeur, au propriétaire et à l’acquéreur évincé (si ce dernier est mentionné dans le formulaire).